独自の家具付マンション

物件に至る道路がきちんとついているか、隣地との境界がはっきりしているか、境界紛争がないか、土地、建物の形状が現地と符合するかなどを調べる必要があります。夜、現地案内をうけてみると、静かな良い物件だと思って売買契約を締結し、その後に昼間にじっくりと物件を見ると少し狭く、よく調べると私道負担があったケースがあります。
ですから、宅建業者はお客さんに物件を紹介するときには、あらかじめ自分自身が現地を何回か見に行って調べることが必要です。不動産鑑定士が、お客さんから物件の鑑定を依頼され、その依頼者の案内で現地を見ただけで鑑定書を作成したところ、実は、登記簿上の物件とは全然違う物件を指し示されて鑑定評価書を書かされたというケースもあります。
したがって、現地調査は、まず自分で、地図を調べて見に行くことが非常に大切です。中古マンションの売買に店舗があって、2階以上に住宅があるときに店舗の売却を媒介するにあたり、購入者がどのような営業を行うかが問題になることがあります。
例えば、従来は衣料品店だったのが、買受希望者が飲食店営業をするために店舗を購入するような場合、業種によっては、火災の危険性から分譲マンションの規約で制約され、せっかく店舗を購入しても規約に抵触して営業ができなかったため、媒介業者が説明義務違反を追及されたこともありますから、規約関係を事前に調べる必要があります。先ほど営業マンの話をしましたが、大体取引経験2、3年程度の営業マンがよく紛争を起こすということが統計に出ています。
営業マンが取り扱う物件は、やはりその経験に応じて取り扱わせる配慮が必要です。自社が以前販売した物件の買換えを媒介するくらいであれば、権利関係も把握しやすいのですが、他人が所有・占有し、賃借入、抵当権者、差押債権者など、いろいろ複雑な権利者が錯綜している物件の媒介を新入社員に取り扱わせると、経験不足のため契約の詰めが甘くトラブルが発生することがあります。
ことに、営業成績、売上げが給与・ボーナスに反映する営業マンは、少額な取引物件よりも高額な取引物件に目を奪われ、物件調査が不十分の状態で成約に走るという悪い傾向が少なからず見受けられます。媒介は、たとえ少額であっても筋の良い取引物件を扱い、高額でも筋の悪い取引物件に手を出さないことが肝要です。
最近は、一つの物件を複数の宅建業者が共同で、媒介するケースが多くみられますが、各宅建業者間の信用度を十分調べておく必要があります。宅建業者の中には経験、知識が豊富で、きっちりしている人だけでなく、ルーズで無責任な人もいますので、そのへんは気をつけてやらないと、他の宅建業者の不注意で自分が損害を被ることがあります。
例えば、重要事項の説明は宅建業者が3人いれば、宅建業法上3人がそれぞれ取引主任者をして行う必要があります。ただ、現実にはだれかって座っているだけではだめです。

重要事項の説明に誤りがあり買主に損害を与えると、宅建業者全員に連帯責任が生じることとなりますので、他の業者が作成した重要事項説明書をチェックしておく必要があります。電気器具や家具は口約束で売買しますし、民法上、売買契約は諾成契約で口頭でも有効だからといって書面も取り交わさずに不動産売買契約をすることは、紛争を発生させる原因にもなります。
宅建業者の従業員が売買契約にあたり、会社に備えつけてある“ひな型"の不動産売買契約書を、取引事情を考慮しないでそのまま使うことがしばしばあります。なかには「不動産売買契約書」を、宅地も、山林も、農地も、建物も、中古マンションも関係なくそのまま使う人がし、ますが、このようなやり方は非常に事故が起きやすいのです。
やはり宅地の売買、中古住宅の売買、新築住宅の売買、事業用物件の売買など、それぞれの契約目的に応じて契約書の条項、取決めのポイントが異なりますから、取引の物件と内容に応じて契約書を作る必要があります。契約締結後の条件変更は必ず書面で確認して交付しておくことです。
途中で契約条件が変更となり、別の付帯条件をつけるとか、代金の支払期日や引渡し日を延期して欲しいとの申し出がある場合に、案外媒介業者が口頭で取り次ぐだけで、後日変更した契約条件について行き違いが生じて紛争が生じることがあります。不動産を売買するときに、よく使う表現の一つに「現状有姿」があります。
これは、非常に紛争を生じやすい暖昧な表現です。例えば、現状有姿で売買した建物に後日、隠れた傷があると判明した場合、現状有姿売買だから隈庇担保責任を負いませんといえるかどうか。
「現状有姿」とは壁の汚れなどの物的な状態をあるがままの姿で引渡しをすることにとどまり、理庇担保についてまで当然に免責できません。宅地を売買する場合、売主がその境界を指示しておく必要がありますが、現状有姿の中古住宅の売買でも同様に、境界を確認する必要があります。
現状有姿であれば、いちいち境界を指示説明しなくてもよいと誤解している営業マンがし、ます。脱税や脱法行為をする人がし、ます。

例えば、税金逃れのために代金額を圧縮するのが、その例です。逆に営業マンが金融機関から融資を受ける買主のために代金額水増しの売買契約書を作成することは金融機関に対する詐欺行為ですから、宅建業者はこれに加担したことになります。
買主からローンの借入れを受けるため契約金額を水増しするよう依頼があった場合にも、はっきり断わらなければいけません。当然のことながら、売買契約や賃貸借契約は必ず本人に立ち会ってもらい、本人に署名捺印させることが大切です。
これを怠って、奥さんや子供が代わりにやってきて、安易に契約をしますと、あとで本人が契約上の責任を回避し紛争が起きることが往々にしてあります。不動産取引において、苦情・紛争が生じた場合は、冷静に臨機応変に処理することが肝要です。
営業所とか、支店サイドで顧客や取引関係者との間でトラブルが起きても、担当者は大きな紛争に発展しないだろうとか、自分で解決できると思っているケース、自分のミスを叱責されるので上司や本店に黙っているケースがあります。担当者が自分の力で解決できなくなって、問題が大きくなってから上司や本店にいう。
相手方が本社へ怒鳴り込んできてはじめてトラブルを知ることがあります。そして弁護士が相談を受けタッチしたが、感情が対立し、解決のタイミングを失して紛糾して、もはや手遅れだということが往々にしてあります。
ですから、苦情・紛争が起きたときは弁護士にいち早く相談し迅速、的確な対応をとることが必要です。会社の規模が大きくなれば、苦情・紛争処理を担当する法務担当部門を設けておくことも大切です。
顧客からの苦情や紛争を解決するには、ある程度の経験が必要ですし、トラブルが発生すれば、冷静に事実関係を調べて、解決方針を決めて、果たすべき責任は速やかに果たしていくという態度が必要です。不動産取引に紛争がつきものといっても、紛争が発生してから事後的に解決処理をすることは、いわば後向きの仕事で時間と費用がかかるだけ不経済です。
日頃から苦情・紛争が極力発生しないように心掛けることが重要です。

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